Такое требование фактически являлось инструментом контроля за соблюдением требований градостроительного законодательства в части обязанности собственников не проводить самовольные изменения недвижимого имущества (достройки, перепланировки и пр.) без установленного административного и технического согласования. Обоснованность таких требований вполне понятна, так как это касается многих аспектов градостроения, в том числе безопасности помещений.

Проверки градостроительных требований по новому законодательству.

Действующий с 1 января 2013 года Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений» не содержит специальных положений относительно проверки градостроительных требований при регистрации таких объектов.

Перечень документов, предоставляемых нотариусу для заключения сделки с недвижимостью, также не предусматривает предоставления какого-либо документа, который прямо или исходя из процедуры его выдачи подтверждал бы соблюдение положений градостроительного законодательства, как это было раньше.

Вместе с тем действующее законодательство содержит довольно любопытное положение, в частности подпункт 1.7 пункта 1 главы 2 раздела II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины. В соответствии с этой нормой, кроме правоустанавливающего документа на недвижимое имущество, нотариусу также предоставляется извлечение из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество. Абзац второй указанного подпункта содержит следующее положение: в том случае если извлечение из государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество содержит информацию о том, что имущество, подлежащее отчуждению, построено, достроено, перестроено или перепланировано собственником самостоятельно, нотариус обязан требовать предоставления соответствующего решения органа местного самоуправления. В случае отсутствия такого решения нотариус обязан отказать в удостоверении сделки по отчуждению строения.

Как следует из указанной нормы, извлечение из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество может содержать информацию о перепланировке недвижимого имущества.

Возникают вполне логичные вопросы: каким образом такая информация может попасть в реестр? Кто вносит такую информацию?
Ответ следует искать в Порядке ведения Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, утвержденном постановлением КМ Украины от 26 октября 2011 № 1141, и в Порядке приема и рассмотрения заявлений о внесении изменений записей, внесении записей об отмене государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений и отмене записей Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, утвержденном приказом Министерства юстиции Украины от 12.12.2011 № 3502/5. Однако эти нормативные акты не содержат каких-либо упоминаний о том, кто и на каких основаниях должен вносить такую информацию о недвижимости.
Кроме того, в указанных выше нормативных актах, как и в Законе Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений», явно прослеживается такой подход: вся информация в реестр вносится исключительно государственным регистратором или нотариусом при совершении нотариальных действий на основании соответствующих заявлений собственников или других лиц. Более того, собственник должен быть уведомлен о любых изменениях записей относительно принадлежащего ему имущества.
Очевидно, что вопросы соблюдения норм градостроительного законодательства относятся к компетенции органов архитектурно-строительного контроля в соответствии с их полномочиями. Но Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и соответствующие подзаконные акты не предоставляют таким органам права обращаться к государственному регистратору или нотариусу с заявлениями относительно таких записей. Законодательство также не содержит каких-либо полномочий таких органов или нотариуса совершать проверку объекта недвижимости на предмет соблюдения норм градостроительного законодательства при совершении сделки.

В связи с этим очевидным является такой вывод: с 1 января 2013 года при отчуждении недвижимости проверка соответствия фактического состояния недвижимости и ее технической документации не проводится. Законодательство не содержит механизмов контроля за соблюдением норм градостроительного законодательства при отчуждении недвижимости, как это было до 1 января 2013 г.

Наверняка отмена такого требования является упрощением административных процедур, чего нередко добивается как бизнес, так и значительное число активных граждан во многих сферах. И все же остается вопрос: действительно ли такое упрощение полезно для сторон сделки и всего общества? Вероятно, можно привести аргументы и за, и против. При этом в основе таких аргументов будут возможные риски для покупателей, продавцов и общества в целом. Такие риски носят преимущественно юридический характер.

Так, на момент совершения сделки может иметь место перепланировка, достройка помещения или даже его отсутствие как такового на момент заключения сделки. Такие риски связаны как с публично-, так и с частноправовым интересом. Недобросовестные продавцы могут использовать отсутствие такого контроля для обмана покупателя, например, предоставив покупателю документы на один объект, а фактически на его месте имея другой. Также не исключено, что отсутствие требования обязательной проверки может быть использовано для фиктивной сделки, например, с целью неуплаты налогов (при отсутствии строения как такового или наоборот, если фактически строение состоит, скажем, из 5-ти этажей, а по документам - только из одного). Немаловажным является и соблюдение строительных норм и правил, ведь незарегистрированное строение имеет большую вероятность несоответствия строительным нормам и правилам, следовательно, нормам безопасности, что чревато причинением не только имущественных убытков, но и вреда здоровью и жизни людей.

Многие могут возразить тем, что существующая ранее проверка объекта во многих случаях была неэффективной и не гарантировала защиты от всех указанных выше рисков, связанных с недвижимостью. С этим аргументом стоит согласиться, однако такое требование законодательства дисциплинировало собственников и весь рынок и устраняло значительную часть рисков.

При рассмотрении нашей темы нельзя не упомянуть, что на рассмотрении в Верховной Раде вместе с замечаниями Президента Украины находится проект Закона Украины «О технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» (проект № 10286от 29.03.2012, а после вето Президента - проект № 0988 от 12.12.2012). Его принятие должно разрешить образовавшиеся неоднозначности в законодательстве Украины относительно рассматриваемой нами темы. В частности, следует определиться с тем, должен ли государственный орган регистрации прав вместе с регистрацией титула (права на недвижимое имущество) также регистрировать информацию о технических характеристиках объекта. По нашему мнению, эта информация должна быть публичной и находиться в распоряжении органа регистрации по каждому объекту.

ВЫВОДЫ:

Нужно руководствоваться законодательством, которое действует на данный момент и быть готовым к тем правовым коллизиям, которые законодатель упустил. У лица, которое отчуждает имущество нужно требовать всю документацию относительно объекта недвижимости и проводить трепетный анализ технической документации на соответствие таким документам. По возможности привлекать специалистов для установления фактов перепланировок. При выявлении каких-нибудь фактов несоответствия, следует вовсе отказаться от покупки такой недвижимости или просить продавца, привести техническую документацию в соответствие продаваемому объекту.

JoomlaMan